Ветхий, но перспективный

Ленинский район менял свои границы с момента своего основания в 1935 г. трижды, проводя земельные рокировки с Тракторозаводским и Советским районами. Множество крупных промышленных предприятий, сосредоточенных на его территории, обусловили его позиционирование на карте города как района-работяги, хотя, владея такой роскошью, как озеро Смолино, Ленинский мог бы быть полноценной курортной зоной. Но не сложилось. Однако, приняв во внимание возможности современных технологий в промышленности, с одной стороны, и мировые тенденции гражданского строительства и создания инфраструктуры, учитывающей «тяжелое» соседство с заводами, с другой, можно предположить весьма оптимистичное будущее, в котором промзона не будет так резко контрастировать с комфортными условиями жизни и отдыха. Располагаясь на 75 квадратных километрах, сегодня район практически не имеет свободных площадок для комплексного строительства и вынужден вести точечную застройку. Четверть жилого фонда — целые кварталы ветхо-аварийных домов. Эти два обстоятельства (нехватка строительных площадок и наличие большого метража, для жилья непригодного) стали необходимым и достаточным условием для того, чтобы именно в Ленинском районе сегодня наиболее активно шло освобождение площадей для строительства жилья и инфраструктуры за счет сноса ветхого фонда. И оно идет. Еще одной особенностью жилищного строительства стало то, что до декабря 2010 г. здесь ощущалась острая нехватка электросетей. Это, конечно, сказывалось на интересах потенциальных застройщиков, практически не реагировавших на лоты, выставленные на земельных аукционах, предлагавших площадки под строительство современных многоэтажек. Ввод в конце прошлого года подстанции «Гранитная», строившейся два года, безусловно, меняет ситуацию в лучшую сторону. По прогнозам, частичная разгрузка распредсети 10 кВ с подстанции «Ленинская» позволит построить порядка 800 тыс. м2 жилья. Таким образом, минувшие два года были для Ленинского своеобразным подготовительным этапом для посткризисного прорыва, и строился район не так активно, как, скажем, Курчатовский или Центральный. В 2009 г. жилфонд района «подрос» на 51 751 м2 (919 квартир), а в минувшем всего на 22 865 м2 (460 квартир). Причем сдача жилья в эксплуатацию осуществлялась только в IV квартале 2010 г. Основные застройщики, работающие на территории района, — ООО «НТ Урал» (119 квартир общей площадью 6344 м2), ЖСК «Дом-Инвест» (117 квартир общей площадью 4726 м2) и ООО «Полистрой» (224 квартиры общей площадью 11 795 м2). Иными словами, в 2010 г. в Ленинском районе было сдано в эксплуатацию два 10-этажных дома и одна одиннадцатиэтажка (один этаж — подземный). Однако уже в этом году предполагается ввести в эксплуатацию более 50 тыс. «квадратов». Строительные площадки в той или иной степени активности осваивают также ООО «Метчелстрой», ООО «НТ Урал», ООО «Уралгеострой», ООО «УМР-4», ООО «Челяб­энергострой», ООО «ДСК-1» и многие другие строительные компании. В абсолютном большинстве это, конечно, типовые «панельки», от которых пока строители отказаться не могут из-за их относительной дешевизны. Однако среди этой «типовухи» попадаются и «жемчужинки», строительство которых ведется в самых престижных и привлекательных для проживания местах, на «парадных» улицах района — Дзержинского и Гагарина.

Окнами к звездам

Мансардное строительство в определенном смысле фирменное кредо Ленинского. Такой вариант одновременно решает проблему узости стройплощадки, позволяет оживить неказистость старых пятиэтажных «хрущевок» и модернизировать серую панельность микрорайонов. А там, где это возможно, и реанимировать ветхоаварийку. Но против всех этих плюсов есть один большой минус — проблематичность согласования строительства с собственниками квартир дома, где предполагается построить мансарду. Только из-за проблем с оформлением документов в районе пока было осуществлено всего два проекта мансардного строительства (одна мансарда из деревянных конструкций, другая — в металлическом варианте). Примечательно, что «омансарденный» дом на ул. Агалакова стал одним из первых в РФ домом с надстроенной мансардой, который официально получил свидетельство о регистрации права через регистрационную палату, а не судебным путем. Но в настоящий момент готовы новые проекты, а 2010 г. стал непростым этапом подготовки соответствующих соглашений. Так что в 2011‑м еще несколько семей станут обладателями квартир, в окна которых смотрят звезды.

Ветхая четверть

Почти 25% жилого фонда в Ленинском районе — дома, отслужившие свой век. Причем почти в прямом смысле: многие из них построены еще в 30-х годах прошлого века. В минувшем году 26 таких строений были снесены, освободилось место для комплексной застройки. Новые микрорайоны будут построены в границах ул. Дзержинского, Бобруйской, Энергетиков, Кронштадтской, Нахимова и Машиностроителей. Разработан проект, предполагающий возведение высоток разной этажности (от 10 до 16). Еще одна перспективная площадка — перекресток ул. Дзержинского и Барбюса. На месте ветхого жилья здесь планируется летом начать строительство 12-этажного комплекса (застройщик «Челябэнергострой»). На стадии разработки находится еще один амбициозный проект нового микрорайона по ул. Горелова. На месте ветхо-аварийных домов появится 40 тыс. м2 новостроя. Единственной и, увы, уже традиционной проблемой для начала такого строительства остается вопрос цены, которую запрашивают собственники архитектурной ветхости.

Собственно собственники

Продавать свой дом дешево, понятно, никому не хочется. В особенности если построен он был по собственному желанию, собственному проекту и собственными руками. Понятно, что когда активно сносится ветхо­аварийное жилье, не менее активно строится частный сектор. И здесь 2010 г. для Ленинского действительно стал прорывным. Если в 2009 г. с аукционов ушло только 8 земельных участков общей площадью 7630 м2 за 2 082 264 руб., то в 2010‑м количество проданных лотов возросло до 41. Общая площадь будущей частной застройки 49 633 м2, а объем аукционной выручки — 14 504 665 руб.

В красном углу

Бесспорно, самым престижным и привлекательным как для застройщиков, так и для потенциальных собственников будущего жилья является территория, непосредственно соседствующая с мостом, соединяющим Ленинский район с Советским в районе железнодорожного вокзала. Это своеобразный красный угол, который требует соответствующего украшения. Одна из таких будущих красот — претендующий на элитку кирпичный дом на ул. Дзержинского (строительная компания «Легрис»). Второй объект — не менее претенциозный комплекс напротив рынка. И та, и другая площадки находятся в режиме строительства, но процесс этот может затянуться как из-за масштабности проектов, так и по причине сложной ситуации в строительной отрасли, до сих пор не оттаявшей от кризисной заморозки.

В прошлом и в будущем

Но самый лакомый кусочек для осуществления фантастических по своей амбициозности проектов — берег озера Смолино. В предкризисный период здесь планировалось сдать в эксплуатацию к 2013 г. грандиозный жилой комплекс, который журналисты уже тогда окрестили «челябинским Малибу». Проект «Золотая миля», предложенный ЧТПЗ (собственник земельного участка), включал 500 тыс. «квадратов» жилья, досуговые комплексы, офисные здания и роскошную береговую линию. Не пугали даже пресловутые «эстонские болота». Увы, как говорится, не судьба. Мечты о «Малибу» остались в прошлом. Но уже маячит более реальное будущее: строительство двух микрорайонов ул. Новороссийской, Ереванской и Гюго, учитывающих реконструкцию малоэтажной застройки, и строительство на пустующей пока, заболоченной территории. Но это все в будущем. Можно сказать, что Ленинский — район многообещающей перспективы. Насколько точны окажутся эти прогнозы, покажут итоги 2011 г. А пока, по данным экспертов, здесь сосредоточено только 6,7% всех предложений на рынке новостройки. Здесь же в 2010 г. были зафиксированы самые низкие цены на жилье. Это так называемая квартира-студия без отделки на ул. Батумской (застройщик СК «Полистрой»). Ее предлагали потенциальным приобретателям за 930 тыс. руб. Учитывая будущие перспективы и нынешние цены за квадратный метр жилья, такое приобретение может оказаться весьма выгодным.