Posted 21 сентября 2018,, 03:24

Published 21 сентября 2018,, 03:24

Modified 18 августа 2022,, 20:06

Updated 18 августа 2022,, 20:06

Зачем дому УК: 5 шагов к идеальной управляйке

21 сентября 2018, 03:24
Успешная УК та, у которой уровень навыков договорной эквилибристики 80 lvl. Её договороспособность не изменит суммы в моей квитанции, но отразится на качестве её работы.

Часто задают мне вопрос – зачем дому нужна управляющая компания. Задают и просто интересующиеся граждане и ехидно на собраниях собственники и те, кто устал общаться с собственной УК и это уже просто крик души.

Проработав не один десяток лет с энергетикой и ЖКХ в разных его вариациях, я сформулировал, может быть, некоторым образом философский взгляд на этот вопрос. Чем и хочу с вами поделиться. Управляющая компания – это нанятый собственником и представляющий интерес собственника профессионал, который выполняет его волю по обслуживанию его же дома. Стоимость услуг УК, по изначальной идее - рыночный механизм. Но не сложилось, увы.

Однако, в ситуации, когда ежегодно в законодательство вносится около пары сотен изменений в пользу ресурсоснабжающих организаций, жителей, госорганов, кого угодно, УК – это «дойная корова». Оттуда берут деньги на все расходы, которые возникают. Не хватает денег у ресурсоснабжающей организации, а тарифы повышать опасно? В управляющую компанию. У собственников - непокрытые расходы – туда же. Вышел бойлер из строя? Собственники отказываются платить? Надавим, и опять все переложим на управляйку.

Самая успешная компания, таким образом, та, у которой уровень навыков эквилибристики таков, что она умеет договариваться со всеми – подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, органами власти, СМИ, персоналом, конкурентами, банками. То есть ключевой навык профессиональной УК – умение договариваться. Именно её договороспособность не изменит суммы в моей квитанции, но отразится на качестве её работы.

Давайте разберемся, как проверить договороспособность УК.

Шаг 1. Первое место, куда бы я пошел, как собственник – подрядчик моей управляющей компании. Как у них организована реакция на стандартные заявки? Нормально реагируют? Делают все быстро и качественно? Отлично. Здесь договоренности с УК на высоком уровне.

Шаг 2. Следующая проверка – директор самой УК. Здесь как раз задача должна быть нестандартной. Не прячется от меня директор? Начинает работать и со мной договариваться? Умеет всё понятно объяснять? Разобраться с нерадивыми подрядчиком? Нормально. Этот человек как управленец меня устраивает.

Шаг 3. С точки зрения финансов, мне важно, что бы была понятна бухгалтерия. То есть за нормально выполненные услуги получил свои деньги подрядчик. Отчет УК был прозрачен и понятен. В том числе и мне понятно. Это главное. В противном случае я начинаю думать, что от меня что-то скрывают.

Ну а теперь про внешний мир.

Шаг 4. Если моя УК часто попадает в какие-то истории с ГЖИ, городской и районной администрацией, районной/городской/областной прокуратурой, Роспотребнадзором, депутатами, пожарной охраной, Ростехнадзором и т.д. и т.п., то это не значит, что у нее непрофессиональные сотрудники. Это значит, что они договориться не могут. Вопрос профессионализма управленцев. Если попадает в оппозиционные «черные» списки – тоже вопрос интересный, готов ли я доверить своё благополучие это управляющей компании.

Шаг 5. Еще вопрос – кто кому сколько должен. Иначе говоря – как УК взаимодействует с ресурсниками – энергетиками, поставщиками воды, тепла. В договорах между ними нормальный собственник вряд ли разберется, там все написано профессионалами и для профессионалов. А вот задать простой вопрос о том, за сколько расчетных периодов долг – это можно. Не ответили, или ответили и теперь вы знаете, что расчетных периодов больше трех – что ж, финансовые потоки не выстроены, отношения с ресурсоснабжающими организациями – тоже. И это ой, как не хорошо.

А еще в ДЕЗе Калининского района действует механизм учета денег по домам. Если такого учета нет, то собственник никогда не поймет, сколько реально денег пошло на обслуживание именно его дома. И надо обратить внимание на то, что уравниловки быть не должно. Затраты УК должны быть разными, в квитанции собственник этого не видит. Но в принципе проверить можно.

Сказать, что все эти механизмы идеально работают в ДЕЗе Калининского района со 100% гарантией сейчас нельзя. Но, не смотря на все сложности и изменения в ЖКХ, мы очень точно направляемся туда, где Управляющая компания создана для оказания услуг управления собственнику и обеспечивая его комфорт и безопасность.

"