Posted 26 апреля 2011,, 11:56
Published 26 апреля 2011,, 11:56
Modified 18 августа 2022,, 20:01
Updated 18 августа 2022,, 20:01
Опубликовано в 2007 г.
Южноуральские ГЛЦ становятся все более интересными с точки зрения строительства возле них коммерческой недвижимости, что приводит к закономерному росту цен на частное жилье в районах популярных горнолыжных трасс.
Мировой опыт свидетельствует: развитие объектов спортивного туризма всегда сопровождается бумом на локальных рынках коммерческой недвижимости. Заметим при этом, что пропускная способность таких горнолыжных центров (ГЛЦ), как Абзаково, Банное и Аджигардак, создала все предпосылки для динамичного развития частного гостиничного сектора и спровоцировала ценовой бум как на рынке строительства, так и на рынке вторичного жилья.
В настоящий момент наиболее перспективные с точки зрения спортивного туризма районы Южного Урала стали настоящим Клондайком для тех, кто инвестирует в коммерческую и развлекательную инфраструктуру. Средний рост цен на вторичное жилье в районах горнолыжных курортов эксперты оценивают от 25 до 50% в год. Это среднестатистическая цифра. Примерно такая же динамика наблюдается и в Ленинградской области (Игора), и в Красноярском крае (Бобровый Лог), и в Саяногорске (Гладенькая).
В Челябинской области перспективы туристической отрасли, ориентированной на ГЛЦ, наиболее повлияли на рост цен на недвижимость в Сатке, населенных пунктах вблизи Трехгорного, Златоуста, Аши, Миасса, Новоабзаково и озера Банное. В ближайших к трассам деревнях и поселках скупается ветхое (в первую очередь) жилье под снос и на его месте возводится новое, предназначенное, как правило, исключительно для сдачи в аренду туристам. Таким образом, рынок недвижимости переориентировался с внутреннего покупателя на внешнего, при этом в буквальном смысле расцветают на глазах ранее запущенные населенные пункты, становясь подобием европейских спортивных деревень типа немецкого Оберхофа.
Стоит отметить, что развитие инфраструктуры самих курортов косвенно повлияло и на возросшую привлекательность жилого фонда в ближайших к курортам муниципальных образованиях. Так, например, в Саткинском районе в деревне Пороги были постоянные перебои с электроснабжением, поскольку ток поступал от старой электростанции, построенной еще в начале ХХ века. Для гостиницы «Пороги» собственникам пришлось отрегулировать частоту подачи тока, а заодно и для деревни. Впоследствии был решен вопрос о проведении 10 км электросетей от другого источника электроснабжения. Значение развития турбизнеса для экономики муниципальных образований начинают осознавать и городские чиновники: часть бюджетных средств направляется на строительство туристических объектов, что тоже стимулирует рост популярности того или иного района.
Завьялиха. Пока еще цветочки
Отель «Каменный цветок» для всех, кто приезжает на Завьялиху обкатывать десять трасс и четыре подъемника, пока безальтернативен в силу того, что вся земля, на которой можно еще что-то построить в непосредственной близости к склону, относится к ЗАТО Трехгорный, где получить разрешение на застройку простому смертному не менее сложно, чем попасть в этот закрытый город. Обещанная инвесторами перспектива строительства молодежной деревни на полторы тысячи человек и коттеджного городка пока остается перспективой. Поэтому частная инициатива нашла свое приложение в ближайших населенных пунктах — Юрюзани и деревне Первуха. Частный сектор сдается под жилье, частично обновляется и благоустраивается, но распродавать свои дома под устройство частных гостиниц варягам местные жители не спешат. Впрочем, и необходимости в таком количестве гостиниц, как, например, на Банном или в Абзаково, тоже нет: сказывается относительная близость к областному центру. Многие любители горных лыж и сноубординга приезжают сюда на один день, не заморочиваясь проблемами постоя. Говорить о каком-то прорыве в динамике роста цен на жилье здесь пока еще рано. Но это пока. В дальнейшем все будет зависеть от развития инфраструктуры ГЛЦ.
Аджигардак. Все выше, и выше, и выше
Популярность этого горнолыжного центра уже и сегодня достаточно высока. Как высок и его ценовой порог. Что же касается роста цен на жилье, то спровоцирован он был в течение последних двух лет началом строительства нового ГЛЦ «Две долины». По обещаниям авторов этого проекта стоимостью $70 млн, под Ашой появится грандиозный горнолыжный курорт европейского уровня. Частный рынок на эти обещания среагировал достаточно быстро. Началась активная скупка жилого сектора в той части горы Аджигардак, где началась стройка. Скупаются не только капитальные дома, но и садовые домики. Особенно активно этот процесс идет в Миньяре, где цены на жилье выросли до рыночных цен на квадратный метр в Аше (18 000 руб. за м2). В самой Аше жители поселков приобретают квартиры, оставляя свои деревенские дома под сдачу в аренду будущим посетителям «Двух долин». Такой «исход» из деревни в город наряду с прочими факторами также повлиял на повышение цен на недвижимость в районном центре. И в перспективе — только повышение. В пользу этого говорит тот факт, что «Две долины» смогут принимать одновременно до 6000 человек, а в год — до 290 000, поскольку комплекс собирается работать круглый год, что значительно повышает его привлекательность для рынка недвижимости. Кроме того, мировой опыт показывает, что оправданы вложения в курорты, которые развиваются при государственной под-держке, когда бюджетные средства вкладываются в развитие дорог, коммуникаций и прочей инфраструктуры.
Банное, Абзаково. «Здесь будет город заложен»
В качестве городов-заложников можно считать все более или менее приближенные к ГЛЦ «Банное» и «Абзаково» территории, включая Челябинск. Особый флер президентского следа обладает магнетическим действием. Кататься здесь модно, престижно… дорого. Но стоит. Претензия на VIP-уровень предполагает и VIP-цены. На территории уже существующих домов отдыха и туристических баз возводятся новые корпуса, реконструируются и обновляются старые здания, идет активное строительство гостиниц коттеджного типа. Не менее, а может и более, популярен другой, уже традиционный вариант, связанный в первую очередь с тем, что получить землеотвод под строительство в «выгодном» месте практически невозможно, наиболее интересные участки либо уже раскуплены, либо являются земельными угодьями, не предназначенными под застройку. В таких поселках, как Кусимовский Рудник, Юбилейный и Новоабзаково, цены на жилье выросли не на 30–40%, как в основном в этом секторе, а на 50–60%. И будут продолжать расти. Во-первых, потому, что практически все ветхое жилье уже раскуплено и построено новое, которое дороже уже само по себе. Во-вторых, потому что в частном секторе уже наблюдается дефицит «свободного» жилья, что еще повышает рыночную цену. Что же касается Магнитогорска, то, по мнению большинства риэлторов, цены на квадратные метры здесь выросли по целому ряду причин, из которых географическое соседство с «президентской» горкой — не самая основная.
Куса. Цены будут кусаться
Хотя эксперты и сомневаются в том, что горнолыжный курорт «Евразия», запланированный в районе города Кусы, сможет приобрести общефедеральное значение из-за отсутствия современной инфраструктуры и качественных дорог, а также суровых климатических условий, рынок недвижимости эти сомнения не испугают. Общая территория, отведенная под объект, составляет 113 га. Здесь будет построено 12 горнолыжных трасс, 8 подъемников, гостиницы, оздоровительный комплекс с бассейном и аквапарком, сеть ресторанов, боулинг, паркинг. Для того чтобы «Евразия» функционировала круглый год, планируется, в частности, создать конную ферму. Расчетная проходимость будущего курорта явно превышает возможности 35-тысячной Кусы, находящейся сейчас в довольно сложном экономическом положении. Учитывая, что для жителей деревень вблизи Кусы 50 тысяч — приличные деньги, пока можно приобрести частное жилье более или менее дешево. Но спрос диктует предложение, и чем больше спрос, тем дороже предложение. Так что кто не успел, тот опоздал.
Предприимчивые успевают. Тем не менее, несмотря на очевидную привлекательность «горнолыжных» инвестиций, эксперты рекомендуют принимать взвешенные решения. Они напоминают, что успех горнолыжного курорта, а следовательно, и успех вложений в недвижимость в немалой степени зависит от сбалансированности всех компонентов горнолыжного центра, а также от того, не утратят ли интереса к горнолыжному бизнесу стратегические инвесторы и государство, а спрос на такой туризм будет по-прежнему расти. Еще свежи воспоминания о повсеместном открытии теннисных кортов.
4 ГОДА СПУСТЯ
Борис Чистяков, генеральный директор ЗАО «Аша турсервис» (ГЛЦ «Две долины»):
— Когда десять лет назад начался ажиотаж вокруг горных лыж, люди начали активно заниматься этим спортом, начал активно развиваться и частный сектор вокруг существующих и строящихся горнолыжных центров. Достаточно взглянуть на Абзелиловский район Башкирии. Насколько изменились там деревеньки, удаленные от Уфы на сотни километров! Раньше на легковой машине туда проехать было невозможно, поскольку дороги были не просто плохие, а невозможно плохие. Сейчас прекрасные асфальтированные дороги, ведущие к действующим ГЛЦ. И поселки стало не узнать, настолько они преобразились. Да и сами люди очень изменились, когда почувствовали реальную выгоду от такого соседства. Дело в том, что если горнолыжный центр работает, то инфраструктура вокруг него начинает меняться сама по себе. Не надо кого-то подталкивать. Частник очень быстро чувствует свою выгоду, не надо никаких инвесторов звать. Да и люди в новой обстановке тоже меняются. Если раньше деревенская девчушка выходила из дома в грязных калошах и шла пасти гусей, то сегодня она и одевается, и ведет себя по-другому. Даже если не нашлось для нее рабочего места в самом центре. Когда только начиналось строительство на Завьялихе, никто из жителей деревни Первуха даже понятия не имел о том, что можно сдавать дома в аренду или пускать на постой. Сейчас там каждая бабушка знает цену своего дома и участка в долларах. А сама деревня как изменилась! При том, что у самого ГЛЦ масса проблем. Можно сказать, что Завьялиха «лежит на боку». Но обратной дороги нет. Завьялиха бедствует, но Первуха прежней уже не будет. То же самое произошло с окраинами Юрюзани, с поселком Козинский около Аджигардака. На каждом столбе объявление «сдается квартира». И теперь это не просто ночлег: построены бани, теплые туалеты, люди вкладывают деньги в свои дома — конкуренция за клиента. Там бабушки за зиму зарабатывают свою годовую пенсию. Разрабатывая проект «Две долины», мы много времени потратили на проектирование, но одно то, что мы этот проект обнародовали и обсуждали его в Аше, привело к тому, что участки в поселке Аминовка в цене подскочили в два-три раза. Сейчас участок в 6 соток (только земля без построек) стоит порядка 600 тыс. руб. И свободных уже не найдешь. Но развиваться эта ситуация будет только при условии, что сам ГЛЦ будет работать. У нас в Челябинской области ситуация сложилась очень плохая, несмотря на то, что в конце 90-х и начале 2000-х мы опережали всю Россию. Подъемник, смонтированный в Завьялихе, был на тот момент единственным в стране. ГЛЦ «Банное» пошел еще дальше и поставил у себя суперподъемник гондольного типа. Горнолыжный спорт стал модным и престижным, народ поехал в горы. Но прошло совсем немного времени, и ситуация изменилась: выползли все ошибки, допущенные при проектировании и планировании. Ведь в большинстве случаев мы строили «по наитию» и теперь пожинаем плоды такой бессистемной застройки. Вложенные деньги инвесторам не возвращаются. Сокращается поток туристов. Появляется масса конкурентов в соседних регионах. Центры начинают испытывать огромные проблемы. Но у нас масса возможностей. В области есть вершины, где минимальный перепад высот 300 – 350 м, а по максимуму 600 – 650 м. Это настоящее богатство, которое можно и нужно эксплуатировать. Но для этого нужна комплексная программа, поддержанная бюджетным финансированием на уровне правительства области.
Александр Демин, директор ООО «Аджигардак»:
— Жизнь населенных пунктов, находящихся в непосредственной близости от ГЛЦ, не просто связана с этими центрами, а напрямую зависит от них. Центр становится своеобразным градообразующим предприятием. И не только в плане предоставления рабочих мест, но и в плане развития частного бизнеса. Прежде всего это сдача жилья в аренду в зимний сезон, когда поток туристов достаточно высок, а количество мест в гостиничном комплексе ограничено. «Аджигардак» может принять одновременно порядка 200 человек. А по выходным, в особенности если на территории ГЛЦ проходят какие-то соревнования, фестивали или праздники, частный бизнес моментально реагирует и появляются даже «специальные предложения». Мы видим, как меняется структура самого предпринимательства. Если поначалу это была простая сдача в аренду места в частном домике, то сейчас в поселке выстроены дома, предназначенные только для приема туристов. Некоторые из них могут принимать одновременно до 40 человек. Это уже настоящий отель. Есть целые «гостиничные комплексы»: два-три дома, объединенные общей территорией, с баней, бильярдом, мангальной зоной. Предлагается полупансион с завтраком или полный пансион с домашней кухней. Открываются частные пункты проката горнолыжного инвентаря. Малый бизнес предпринимает попытки конкурировать с ГЛЦ. Интересно и ценоформирование у частника: при повышении цен на услуги ГЛЦ местные арендодатели цену за аренду немного снижают. При понижении цен (акции, скидки) частники порой не успевают сориентироваться и их цена становится выше, чем в «Аджигардаке». Стоит нам обновить или увеличить количество прокатного оборудования, как незамедлительно в частных прокатах происходит то же самое. Это как единый организм, сердцем которого является ГЛЦ. Информация отслеживается в Интернете на сайте «Аджигардака», так что сельские жители стали продвинутыми. Впрочем, они уже перестали входить в разряд сельских. Они получают доходы от сдачи в аренду жилья, сопоставимые с доходами средней руки бизнесмена. В сезон, например в новогодние праздники, коттедж на 45 человек в поселке стоит порядка 25 000 руб. Аренда и прокат — не единственный вид заработка. Развивается и вся остальная инфраструктура. Только за последний год открылось два магазина. И такая ситуация везде, где жизнь населенного пункта связана с действующим горнолыжным центром. Соседствующий с «Аджигардаком» ГЛЦ в Миньяре имеет очень ограниченные возможности гостиничного комплекса (до 100 человек). Это, естественно, создает благоприятные предпосылки для развития частного сектора аренды. Проблема в том, что пока этот бизнес живет от сезона к сезону. Но если нашим планам суждено сбыться, то и лето станет «сезоном». Мы мечтаем разжиться собственным искусственным водоемом. Это сделает наш «зимний» курорт привлекательным и в летнее время. А значит, инфраструктура «под боком» получит дополнительный стимул для развития.