Дефицит в законе

Куда уйдет жилье?

Еще после «черного сентября» 2008 г. основная часть российских строителей поняла, что в ближайшее время им ничего хорошего ждать не придется. Даже те игроки, которые делали хорошую мину при плохой игре, уже в I квартале 2009-го умерили свой оптимизм. А к декабрю после цифр, обнародованных Минрегионразвития РФ, и вовсе погрустнели.

Сейчас федеральные чиновники заявляют, что в 2010 г. в России должно быть сдано около 52 млн м² жилья. Это весь объем «первички» в стране. Однако строители тут же подсчитали: почти 60% от этой отчетной цифры заберет на себя индивидуальное домостроение (как только что возведенные дома, так и давно построенные, но узаконенные только сейчас). На многоквартирные дома приходится примерно 22 млн м². Но если верить чиновничьим планам, весь этот объем в состоянии проглотить федеральные программы по сносу и расселению жилья и предоставлению квартир отдельным категориям граждан. Официальный расклад таков: около 8 млн м² должно выкупить в 2010 г. Минобороны для уволенных в запас, еще 15 млн м² — Фонд реформирования ЖКХ. Итого: 23 млн м², которые к тому же застройщики должны продать по не слишком привлекательному государственному ценнику. Учитывая, что ранее государство выкупало именно недорогое жилье, эксперты в один голос стали предрекать провал предложения в сегменте эконом-класса даже в том случае, если правительственные планы сбудутся лишь наполовину. И, как выяснилось, не зря.

Во всяком случае, в Челябинске, по данным аналитического исследования РК «Служба недвижимости», впервые за последние 2–3 года предложение такой недвижимости существенно оскудело. Начало этого процесса пришлось на осень прошлого года, когда объем баз данных риэлторов начал неуклонно сокращаться, уменьшившись в итоге к настоящему моменту минимум на 20%. Еще один косвенный признак надвигающегося дефицита — челябинские застройщики начали предлагать к реализации квартиры на крайних этажах, а это наименее ликвидные объекты. И вывод, что более ликвидного жилья уже не осталось, недалек от реальности. Достаточно вспомнить, что в 2009 г. на Южном Урале состоялось несколько торгов, на которых застройщики области продавали государству свои недорогие «панельки». А поскольку во второй половине 2009 г. цены на жилье по-прежнему продолжали падать, часть потребителей достала деньги из кубышки и вложила их в недвижимость, не дожидаясь призрачного дна кризиса. К тому же покупатели почти всегда могли сбить от первоначальной цены на квартиру в новостройке около 15%.

В итоге все вышеперечисленные факторы привели к тому, что сегодня потребителю становится все сложнее найти подходящий бюджетный вариант жилья. Готовых квартир мало, а в недостроенное жилье потребитель вкладываться не рискует.

Многоквартирный голод

Площадь земельных участков, выделенных в Челябинске по актам выбора и проданных на аукционах, составляет более 500 га, на которых теоретически можно построить более 5 млн м² жилья. Казалось бы, перспективы развития жилищного строительства неплохие. На практике дело обстоит иначе. Как говорят сами застройщики, объемы продаж и строительства в прошлом году упали в 3–4 раза. Новых объектов не начинал никто: компании достраивали то, что есть. Так что похвастать в этом году отрасли будет особо нечем. Между тем в 2010 г. в городе планировалось сдать 350 тыс. м² жилья; по установке мэра Челябинска Михаила Юревича планку подняли до 450 тыс. м². Правда, дополнительную «сотку» должны добавить в отчетность индивидуальные застройщики. Так, по данным Союза строителей Челябинска, в прошлом году на аукционах было продано 109 земельных участков для строительства 132 тыс. м² жилья. Площадки приобретались под строительство индивидуальных жилых домов. Желающих участвовать в аукционах на приобретение земли под строительство многоэтажек не было.

Параллельно с этим КУИЗО Челябинска все же подготовил для аукционных торгов участки под многоквартирное жилье в разных районах города общей площадью более 800 тыс. м². Найдутся ли в 2010 г. покупатели на данный товар, пока вопрос открытый.

Что же готовы предложить застройщики челябинцам сегодня? Можно выделить несколько строительных компаний, которые сдадут в этом году основной объем многоквартирного жилья. ГК «Стройком» при позитивном сценарии в 2010 г. планирует сдать порядка 50 тыс. м² (данные пресс-службы компании). Это почти на 10 тыс. м² меньше, чем в прошлом году. Основные площадки, на которые «Стройком» делает ставку, — Тополиная аллея (продолжение застройки) и проект «Кировский».

В этом году будут также сдаваться объекты от «Челябгражданстроя» на Краснопольской площадке. Компания «Легион» сдаст вторую очередь домов в жилом комплексе «Александровский», а «Артель-С» работает над микрорайоном ул. Бр. Кашириных–Чайковского, но это жилье уже не относится к эконом-классу. Активно действует производственно-строительное объединение «КПД и СК», хотя интересы компании сместились в соседний Копейск. Некогда один из лидеров по строительству компания «Массив» по-прежнему работает с Чурилово. Однако из-за финансовых трудностей часть объектов находится в подвешенном состоянии. По словам директора ООО «Массив» Елены Беркович, в течение года компания намеревается ввести в строй 20 тыс. м² жилья, причем практически все квартиры там уже проданы заранее.

Среди ведущих застройщиков, наиболее активно сокращающих предложение, называют СК «Челябгражданстрой». В последние месяцы компания полностью закрыла предложения по таким объектам, как ул. Эльтонская, 24, 25, ул. Шагольская, 10, и ряд домов в 17-м микрорайоне. В этих же рядах и «НТМ», которая прекратила продажу квартир в недостроенных домах по адресам: ул. Доватора, 24Б, пр. Победы, 392, и в ряде домов по ул. Трашутина.

«Существенных запасов квартир эконом-класса нет ни у одного застройщика, — констатирует заместитель директора компании «Риэлт-Стройком» Алексей Добрыдин. — К началу 2010 г. строители пришли к состоянию, когда в структуре проектов нет объектов со средней степенью реализованности, а также нет собственных резервов на развитие объектов, находящихся в начальной стадии. Некоторые застройщики обладают серьезными запасами в виде проектов кирпичной жилой недвижимости на завершающих стадиях. Но сейчас исходная позиция 2010 г. — мало объектов, мало денег плюс отложенный спрос. Уже сейчас в черте города почти не осталось новых однокомнатных квартир, а к маю их не будет совсем».

Председатель совета директоров ГК «Компаньон» Арсен Унанян добавляет, что в первую очередь потребители разобрали однокомнатные квартиры. «Почти не осталось квартир площадью 34 м² в панельных домах — все на руках у инвесторов. Мало квартир по 43 м², нет двушек в кирпичных домах по 70–80 «квадратов» и трешек по 100–110 «квадратов» среди сданных объектов. Хотя такие компании, как «Тавис» и «Магистр», пока еще могут предложить интересные варианты, а также планируют в 2011 г. сдачу новых объектов».

Нарасхват

На фоне ограниченного предложения на первичном рынке Челябинска спрос между тем начинает оживать. Об этом, в частности, на одной из последних деловых встреч с губернатором Петром Суминым говорил руководитель «КПД и СК» Юрий Федоров. По его подсчетам, в январе 2010 г. к январю 2009 г. объем продаж квартир в многоквартирных домах вырос в 4 раза, в феврале 2010 г. к февралю 2009 г. — в 3 раза, а цена квадратного метра за последние полгода поднялась на 7%. На основании этого предприниматель сделал вывод о том, что жилищный рынок преодолел ценовое дно.

Оживление спроса отмечает и Арсен Унанян, называя одной из причин этой оттепели использование населением займов и различных сертификатов, в том числе и материнского капитала. «Чаще всего спросом, как и раньше, пользуются полуторки и двушки: чем больше комнат, тем жилье хуже продается. Цены начали понемногу расти, поэтому активизировались инвесторы. Но в будущем спрос может просто перетечь на вторичный рынок», — резюмировал собеседник.

Анализируя соотношение спроса и предложения на челябинской «первичке», Алексей Добрыдин уточняет: «Около 12% семей в Челябинске испытывают потребность в приобретении жилья или улучшении жилищных условий и при этом намерены реализовать ее в течение 6 лет. В цифрах это 8 тыс. семей в год. Согласно исследованиям компании «Риэлт-Стройком», которые созвучны с данными АИЖК по 2009 г., средняя сделка — это квартира площадью 60 м². В теории, то есть без учета вторичного рынка, застройщики могли бы реализовывать около 480 м² в год в течение 6 лет. В 2007–2008 гг. спрос и продажи превышали этот уровень на 10–20%, а в 2009-м спрос сократился вдвое. Таким образом, можно сказать, что наиболее вероятный спрос на новое жилье в 2010 г. — около 300–350 тыс. м², или 5–6 тыс. квартир. Наш опыт показывает, что в 2007–2008 гг. около 50% квартир покупалось инвесторами. Из второй половины покупателей каждый второй пользовался ипотекой. Сегодня картина изменилась радикально. Малые инвесторы, которых совсем не было на сцене до октября 2009 г., теперь вернулись и формируют около 10% спроса. Это уже немало и говорит о том, что новая недвижимость снова становится привлекательным инвестиционным инструментом», — заключает респондент. Еще один момент: по словам эксперта, 90% покупок совершается «для себя» и в трех случаях из пяти — с привлечением ипотеки банков. Весной 2009 г. ипотека измерялась единичными сделками, а средний размер кредита был в 2–2,5 раза меньше, чем сегодня.

Покупательский спрос, подогреваемый обновленными ипотечными программами банков, ползущими вниз кредитными ставками и неуклонно уменьшающимся предложением на «первичке», уже получил довольно очевидную тенденцию. Цена квадратного метра стала понемногу расти. Однако, как отмечают аналитики, это связано прежде всего с ограничением предложения дешевых квартир: доля дорогого жилья в базе возрастает, что и формирует плюсовой тренд в усредненной стоимости «квадрата». Пока «вторичка» обладает достаточным резервом для того, чтобы перекрыть спрос на «первичку» и помешать жилью резко скакнуть в цене. Но как долго это продлится, эксперты прогнозировать не берутся.