FAQ по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Челябинской области в 2016 году

В связи с отсутствием четкого разграничения полномочий, со своей стороны, рекомендуем наряду с Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области привлекать к участию в деле Управление Росреестра по Челябинской области. Суд вправе привлечь к участию в деле и иных лиц, если решением затрагиваются их права и обязанности.

В Челябинской области 10 ноября 2015 г. утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Неудивительно, что кадастровая стоимость возросла и, в большинстве случаев, в несколько раз, вопреки обещанному среднему увеличению в 20%. Бизнес готовится к очередной волне оспаривания кадастровой стоимости.

Порядок оспаривания был выработан судебной практикой. Но с середины 2014 г. данная процедура претерпела существенные изменения. Порядок усложнился, а затраты на оспаривание возросли. Те, кто надеялся на оспаривание по «старым» правилам потерпели неудачу в суде.

Оспаривание по новым правилам было неясным и вызывало много вопросов. Верховный суд 30 июня текущего года в своем Постановлении №28 разъяснил многие вопросы. О наиболее важных изменениях, которые должен знать каждый, кто задумывается над оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости можно узнать далее.

Кто может обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости

Перечень достаточно широк, в их числе:

· собственник объекта недвижимости на момент обращения в суд;

· бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика за тот год, когда подано заявление о пересмотре. К примеру, собственник продаст имущество в третьем квартале 2016 г. За весь период владения он должен заплатить налог. Но он может подать в 4 квартале 2016 года заявление о пересмотре кадастровой стоимости и, в случае положительного решения, пересчитать налог с 01.01.2016 г. до даты продажи объекта;

· арендатор государственной и муниципальной недвижимости, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;

· арендатор недвижимости, находящейся в частной собственности, если есть письменное согласие собственника (согласие оформляется в виде отдельного документа либо включается в договор аренды).

Досудебный порядок обращения в Комиссию при Росреестре обязателен, но только для юридических лиц

Для физических лиц, в т.ч. ИП, такая процедура не обязательна, но ее соблюдение может быть целесообразным.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является:

· для юридических лиц – дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

· для физических лиц – дата обращения в суд или комиссию (если было обращение в комиссию)

На какую дату рассчитывать рыночную стоимость

Рассчитать стоимость следует на ту же дату, на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. К примеру, по земельным участкам населенных пунктов Челябинской области такой датой является 01.10.2014 г.

Если объект недвижимости был учтен в государственном кадастре (ГКН) на дату проведения оценки, но не вошел в перечень, то датой стоимости будет дата формирования перечня.

Если речь идет о ранее не учтенных объектах, то такой датой является дата внесения в ГКН сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта либо дата внесения сведений об изменении характеристик объекта недвижимости.

Отчет оценщика подлежит соответствующей экспертизе в СРО. Для судов ни отчет независимого оценщика, ни экспертное заключение на этот отчет не имеют для суда заранее установленной силы. Более того, суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Кроме того суд:

· обязан проверить отчет на соответствие его законодательству об оценочной деятельности;

· выясняет соответствует ли оценщик требованиям законодательства, которые к нему предъявляются (в т.ч. о наличии обязательного страхования гражданской ответственности оценщика);

· в случае возникновения сомнений в обоснованности отчета и достоверности определения рыночной стоимости выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались;

· вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи;

· вправе вызвать оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости, а также эксперта СРО оценщиков, давшего положительное заключение на отчет, в качестве свидетеля.

Какой документ регламентирует порядок оспаривания

С 15.09.2015 г. оспаривание результатов кадастровой оценки осуществляется по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Порядок оспаривания не существенно отличается от существовавшего ранее порядка, но ряд отличий все же имеется.

В какой суд представляются требования

Что касается Челябинской области, заявление об оспаривании кадастровой стоимости представляется в Челябинский областной суд.

Дело должно быть рассмотрено до истечения 2 месяцев со дня поступления заявления в суд. Важным является то, что суд в решении обязан указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, т.к. именно с года, в котором подано заявление, налог подлежит пересчету.

Какие требования предъявляются

Предмет требований заявления о пересмотре кадастровой стоимости формулируется следующим образом:

· об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

· об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в т.ч. об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

· об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Наряду с вышеуказанными требованиями нельзя предъявлять иные требования, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей и т.п.

Приложения к заявлению в суд

К заявлению в суд, помимо общих документов о правоспособности лица, прилагаются:

· кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

· нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);

· документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка обжалования (для юридических лиц);

· документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки (если это является основанием для обращения в суд);

· отчет оценщика, а также положительное экспертное заключение СРО оценщиков при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В течение какого периода можно обратиться в суд

Не позднее 5-ти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, при условии, что на момент обращения в суд не внесены очередные результаты кадастровой стоимости.

Напомню, что в законе закреплена периодичность проведения кадастровой оценки: не чаще одного раза в 3 года и не реже чем один раз в течение 5 лет с даты предыдущей кадастровой оценки.

Если изменения в ГКН произошли в период, когда заявление уже подано и рассматривается, то по результатам суда можно будет пересчитать налоговую базу с 1-го числа года, в котором подано заявление до даты утверждения новой оценки.

Кто будет являться ответчиком по делу

· орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (по з/у населенных пунктов Минимущества Челябинской области) и Управление Росреестра по Челябинской области;

· Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области (если оспариваются результатов связи с недостоверными сведениями об объекте оценки);

· Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области (по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности)

· Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре по Челябинской области и Управление Росреестра по Челябинской области (по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии)

Государственная пошлина

Государственная пошлина оплачивается в сумме 300 руб. для физических лиц и 2000 руб. для юридических лиц. По общему правилу, если заявление будет судом удовлетворено, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Исключения из этого составляют следующие случаи, где расходы несет:

· - заявитель, если заявлены требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, и ответчиком эти требования не оспариваются;

· - орган, допустивший ошибку, если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой;

· - государственный орган, при котором создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если удовлетворены требования об оспаривании решения или действия (бездействия) такой комиссии.