Курс дела.
Деловой портал Южного Урала.

Рынок цеха и склада 2283

11:3725 Ноября 2016  Версия для печати

На рынке индустриальной недвижимости региона затишье. Продавцы ждут покупателей, покупатели говорят об ограниченности предложения.

Рынок цеха и склада

Утепленный цех в 300-500 м2 с потолками от 6 м, и подведёнными к зданию сетями: газовыми, электрическими и водопроводными. Вот основные требования к объекту промышленной недвижимости, который востребован сегодня на рынке. Специалисты утверждают – если промплощадка соответствует таким параметрам, продать её можно за считанные дни или недели, причём – по вполне хорошей, докризисной цене. Однако факт остаётся фактом – рынок индустриальной недвижимости в регионе замер, провалившись в кризисные реалии. Предложение превышает спрос в сотни раз: в базе данных риелторов – множество объявлений о продаже цехов и складов. Сроки экспонирования многих их них достигают 2-5 лет, что крайне негативно характеризует ситуацию. Сделки купли-продажи в этом сегменте единичны. Парадокс в том, что развивающиеся компании наращивают объёмы своего производства за счёт аренды удобных, но непродающихся промплощадок. 

Продайте по частям 

Один из длительно экспонируемых объектов Челябинска – это комплекс производственно-складских зданий и сооружений по адресу Свердловский тракт, 38. Бывшая территория Тракторостроя активно продаётся почти 10 лет. Ещё в 2006 году Челябинский тракторный завод задумался о том, как выгодно реализовать имущество, высвобожденное в результате снижения объемов производства и создал новое юрлицо — ООО «Технопарк «Тракторозаводский». От его имени периодически выставляется на продажу имущество ЧЗТТ - производственного и вспомогательного назначения. В конце 2015 года, например, на торгах пытались реализовать одним лотом несколько зданий общей площадью 70 718 м2 со 130 тыс. м2 земли по цене 755 млн рублей. Сейчас по этому же адресу продается земельно-имущественный комплекс стоимостью 360 млн. рублей. Желающих приобрести его в таком виде нет. «Площади огромные, сложной конфигурации, вместе продать их нереально сложно, — рассказывает Михаил Дегтярёв, менеджер АН «Компаньон-premium». — Если бы продавали по частям, давно бы продали». 

С ним согласен и руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный: «Если объект выставлен на продажу несколько лет, можно порекомендовать собственнику объекта провести некую модернизацию. Например, переделать объект под что-то, продавать его не целиком, а частично — зданиями, этажами, помещениями. Может быть, имеет смысл перевести его из одного вида в другой — из нежилого в жилой, или наоборот. С любым объектом надо работать. Если много лет продают, значит, не пробовали других концепций». А объектов, подобных этому, на рынке не счесть. Например, АО «РЖДстрой» не первый год пытается продать одним лотом комплекс из 31 здания, расположенный на Троицком тракте, на территории законсервированного завода железобетонных конструкций. В феврале этого года его цена измерялась 300 млн. рублей.  

Снижайте цены 

Неправильное определение стоимости – ещё одна причина того, что объект не находит своего покупателя. При том, что рыночные цены на индустриальную недвижимость за последние 2 года упали в среднем на 30-50%, не все продавцы готовы на такой дисконт. Однако если деньги нужны срочно и единственный их источник – продажа активов, приходиться идти на уступки покупателю. «Многие собственники неоправданно завышают стоимость объекта, выдавая за промышленные площади старые промбазы, – объясняет причину неправильного ценообразования Михаил Дегтярёв. – Несколько ветхих зданий с будкой охранника в промзоне с большой совокупной площадью в 3 тыс. м2 – это не то, что нужно развивающимся предприятиям-производителям. Таких бывших колбасных или швейных цехов на рынке сотни и инвесторам они совершенно не интересны. Вернее, покупатель может обратить внимание на такой объект – но только если они заметно дешевле других аналогичных предложений». 

В качестве примера эксперт приводит продажу розничных складов корпорации «Урал-Обувь» на ул. Российской, 3. Собственники выставили изначальную цену в 40 млн. рублей и 2 года отказывались её снижать. Параметры объекта были далеки от идеальных: он представлял собой скопление многочисленных помещений неправильной конфигурации с низкими потолками. Продать его удалось, только снизив цену в 2 раза – за 20 млн.рублей. «Нереальная цена – частая причина потери покупателя, – комментирует директор компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Чаще всего отсутствием гибкости позиции страдают крупные корпорации, которые медленно согласовывают вопросы возможной уценки. Они все время не успевают за рынком». 

А есть ли покупатель? 

Снижение спроса наводит на мысль, что на рынке попросту отсутствуют платежеспособные покупатели. Однако это не так. По словам риелторов, у нас достаточно людей, имеющих возможность приобретать индустриальную недвижимость по рыночным ценам. Часто это собственники предприятий, работающих по программам импортозамещения или выпускающих высокотехнологичную продукцию. Для расширения масштабов деятельности им нужны дополнительные склады и промплощадки. «Есть категория бизнесменов, которая давно запланировала вложиться в некий инвестпроект, - говорит Валентин Корытный. - То есть эти люди аккумулировали средства для развития. Например, это могли быть накопления в валюте, или доход из другой сферы. И, если такой предприниматель не успел потратить кэш до кризиса, то сейчас, на ценовом минимуме, он может позволить себе гораздо больше на те же деньги: и по площадям, и по классу недвижимости. Кризисное снижение цен играет ему на руку».  

По мнению Валентина Корытного, рынок промнедвижимости не умер, а подчинился новым тенденциям. На нём всё ещё достаточно клиентов, которые ищут себе подходящие объекты для развития бизнеса и готовы что-то купить в удобный момент. Но смотрят они теперь не эконом-сегмент: объекты за 6-10 млн мало кого интересуют — по ним количество сделок сократилось до 25% от докризисного рынка. А вот качественные площадки с ценой от 30 млн.руб. востребованы. Прочие специалисты по недвижимости дополняют: интересных объектов в экспозиции почти нет. Как только их выставляют на продажу, они быстро находят нового собственника. «У меня есть клиент с деньгами, который 1,5 года ищет новый цех — просторный, удобный, с подъездными путями, поясняет Михаил Дегтярёв. — При этом он не особо стеснён в средствах и может позволить любой ценовой диапазон. Его предприятие работает на арендованных площадях. И вот парадокс — он отсмотрел множество вариантов и не нашёл подходящего. При всем изобилии предложений хороших объектов практически нет. Именно поэтому на рынке гораздо больше сделок по аренде, а не по продажам». 

Что нужно покупателю? 

Вернёмся к тому, с чего начали. На рынке востребованы промплощадки с абсолютно чёткими параметрами. Станислав Ахмедзянов конкретизирует: «Максимальный спрос – на утеплённый цех прямоугольной формы, площадью 300-500 м2, с ровными бетонными полами и высокими потолками в 6-10 метров. С кран-балкой и пятитонным краном. К цеху должны быть подведены электричество, газ, вода, канализация. Хорошо, если рядом есть площадки для парковки транспорта, авто и жд пути. Такой цех можно продать за очень хорошие деньги». Михаил Дегтярёв слово в слово формулирует требования к идеальному индустриальному объекту недвижимости. И добавляет: «Таких высоких «прямоугольников» на рынке почти нет: стоит им появиться, они тут же уходят в аренду. А потому, выгоднее строить новые цеха по заданным параметрам на участках с удачной логистикой, чем покупать или арендовать существующие». 

Новые правила игры 

Дальнейшая динамика индустриального сегмента коммерческой недвижимости будет зависеть от развития промышленности. Если крупные предприятия смогут выйти из кризиса и получить дополнительные оборотные средства, но им могут понадобиться лишние площади. Однако пока такой сценарий кажется маловероятным. Эксперты прогнозируют стагнацию в производстве как минимум до 2020 года. Но и после этого тяжелые времена для рынка вряд ли закончатся. Не стоит надеяться и на то, что по окончании кризиса все продающиеся объекты «в возрасте» найдут себе нового собственника. Очевидно, что предложение «строительство цеха под ключ» гораздо интереснее инвестору, и вероятно, будет пользоваться спросом в ближайшие годы. Не исключено, что единственный выход для владельцев объектов с устаревшими техническим данными – модернизация до современного уровня ожиданий клиентов. 

Источник фото: press foto

Комментировать



  • Перезагрузить изображение

Статьи по теме:

Обсуждаемое